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Immobilien-Teilverkauf

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Was Sie über Kosten und Bedingungen wissen müssen

Immobilien

In Deutschland wird der Immobilien-Teilverkauf immer beliebter, besonders für Eigentümer, die ihre Liquidität erhöhen möchten, ohne ihr Zuhause vollständig aufzugeben. Der Teilverkauf ermöglicht es ihnen, Anteile ihrer Immobilie zu veräußern und weiterhin in dieser zu wohnen. Dabei gibt es jedoch wichtige Unterschiede zwischen den Anbietern, die potenziellen Verkäufern bekannt sein sollten. Wir beleuchten hier, wie das Modell funktioniert, welche Unterschiede es bei den Anbietern gibt und worauf Eigentümer achten sollten.

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer nur einen bestimmten Anteil seiner Immobilie, meist zwischen 10 % und 50 %, an einen Anbieter. Das Besondere: Der Eigentümer darf weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben. Im Gegenzug zahlt er dem Anbieter eine monatliche Nutzungsgebühr für die weiterhin uneingeschränkte Nutzung. Für viele ist diese Form der Kapitalfreisetzung eine attraktive Alternative zu einem Kredit oder dem kompletten Immobilienverkauf.

Warum ist ein Teilverkauf interessant?

Diese Möglichkeit bietet vor allem älteren Immobilienbesitzern finanzielle Flexibilität. Eigentümer können dadurch Teile ihres Vermögens nutzen, ohne ihr Zuhause aufgeben zu müssen. Besonders für Menschen, die im Ruhestand leben und ihr Einkommen aufbessern möchten, kann der Teilverkauf eine lohnende Option sein.

Die Unterschiede bei den Teilverkaufs-anbietern in Deutschland

Nicht jeder Anbieter strukturiert den Teilverkauf gleich. Hier sind die wichtigsten Unterschiede im Überblick:

1. Kosten und Gebühren

Monatliche Nutzungsgebühren

Für das Wohnrecht zahlt der Eigentümer eine monatliche Nutzungsgebühr, die in der Regel bei 4,9% bis 6 % des verkauften Anteils pro Jahr liegt. Es ist ratsam, sich die genauen Berechnungsgrundlagen vom Anbieter darlegen zu lassen, da die Höhe und Kalkulationsmethode der Nutzungsgebühr zwischen den Anbietern variiert.

Kaufnebenkostenversicherung:

Kaufnebenkosten-versicherung:

Diese fallen beispielsweise für Notargebühren, die Grunderwerbsteuer und die Vertragserstellung an. Die meisten Anbieter setzen die Kaufnebenkosten auf etwa 17 % bis 19% des verkauften Anteils an. In der Regel übernimmt der Anbieter diese Kosten zunächst und sichert sich dies beim Gesamtverkauf der Immobilie in der Zukunft mit ab. Dadurch können sie sich oft durch eine Wertsteigerung der Immobilie über die Zeit amortisieren.

ACHTUNG: Wenn die Immobilie an Wert verliert, verringern die nicht amortisierten Nebenkosten den Erlös aus dem Verkauf des 2. Anteils.

Durchführungsentgelt:

Dieses Entgelt fällt nur bei ein paar Anbietern an und beträgt in der Regel zwischen 3,5% und 5 % des gesamten Immobilienwerts zum Zeitpunkt des Verkaufs. Das Durchführungsentgelt wird erst beim zukünftigen Gesamtverkauf der Immobilie fällig und dann entsprechend vom Erlös in Abzug gebracht.
ACHTUNG: Das Durchführungsentgelt fällt bei den meisten Anbietern in jedem Fall an, auch wenn die Immobilie an Wert verliert.

2. Rückkaufsrecht und Rückkaufkonditionen

2. Rückkaufsrecht und Rückkauf-konditionen

Rückkaufsrecht

Der Eigentümer hat bei den meisten Anbietern die Möglichkeit, seinen verkauften Anteil zurückzukaufen. Häufig sind Bedingungen wie eine Mindesthaltefrist und eventuelle Rückkaufgebühren zu beachten. Die Rückkaufbedingungen können von Anbieter zu Anbieter stark variieren – bei manchen gibt es Fristen, andere bieten mehr Flexibilität.

Rückkaufswert

In den meisten Fällen ist der Rückkaufwert an die Wertentwicklung der Immobilie gebunden. Das bedeutet, dass bei einer Wertsteigerung der Immobilie der Rückkauf teurer wird. Sinkt der Wert, kann der Rückkauf günstiger sein.

3. Bewertung und Wertermittlung der Immobilie

Für den Teilverkauf ist der aktuelle Wert der Immobilie entscheidend. Einige Anbieter beauftragen unabhängige Gutachter, um einen neutralen Marktwert festzulegen. Andere nutzen interne Verfahren zur Wertermittlung, was Einfluss auf die Höhe des Kaufpreises und der Gebühren haben kann. Eine unabhängige, transparente Bewertung bietet Eigentümern hier die größte Sicherheit.

4. Mindest- und Maximalverkaufsanteil

Bei vielen Anbietern ist ein Mindestanteil für den Verkauf festgelegt, häufig zwischen 10% und 25%. Meistens liegt der Mindestanteil bei 100.000€ und maximal bei 50% des Wertes der Immobilie.

5. Vertragslaufzeit und Dauer der Bindung

Bei einigen Anbietern gibt es befristete Verträge mit festen Laufzeiten oder eine automatische Verlängerung. Andere Anbieter setzen auf unbefristete Verträge, sodass der Eigentümer flexibel bleibt und den Anteil zurückkaufen oder die gesamte Immobilie verkaufen kann.

6. Optionen für den Gesamtverkauf

Sollte der Eigentümer irgendwann entscheiden, die gesamte Immobilie zu verkaufen, können die Bedingungen für den Gesamtverkauf ebenfalls variieren. Manche Anbieter haben ein Vorkaufsrecht oder bieten Unterstützung beim Verkaufsprozess an. In einigen Fällen wird auch eine Beteiligung am Verkaufserlös vereinbart, was die Vertragsbedingungen etwas komplexer macht.

7. Wohnrecht und Instandhaltung
Wohnrecht und Instandhaltung

Teilverkaufsanbieter regeln das Wohnrecht und die Instandhaltung der Immobilie unterschiedlich, was ein wesentlicher Punkt bei der Auswahl des passenden Anbieters ist. In der Regel bleibt das Wohnrecht für den bisherigen Eigentümer bestehen, wobei die genauen Bedingungen variieren können. Manche Anbieter schreiben vor, dass der Eigentümer alle Instandhaltungskosten übernimmt, während andere eine gemeinsame Kostenregelung anbieten oder eine jährliche Pauschale für größere Reparaturen vorsehen. Dies kann den Aufwand und die finanzielle Belastung für den Eigentümer erheblich beeinflussen. Es lohnt sich daher, die Vertragsdetails zu prüfen, um eine langfristige Planungssicherheit zu gewährleisten.

Beratung und Transparenz

Beratungsangebote

Einige Anbieter legen Wert auf umfassende persönliche Beratung, während andere ein stärker digitalisiertes Modell bevorzugen. Eine professionelle und individuelle Beratung ist vor allem dann empfehlenswert, wenn es um die finanziellen und rechtlichen Auswirkungen eines Teilverkaufs geht.

Transparenz

Für Eigentümer ist es entscheidend, dass alle Kosten und Vertragsbedingungen transparent sind. Gerade bei intransparenten Gebühren – wie etwa zusätzlichen Rückkaufgebühren – lohnt sich ein genauer Blick in die Verträge.

Was sollte man für den Teilverkauf beachten?

Für viele Menschen ist die Immobilie die wichtigste finanzielle Sicherheit im Alter. Wer einen Teilverkauf in Betracht zieht, sollte daher alle Bedingungen und Kosten genau prüfen und sich gegebenenfalls unabhängig beraten lassen.

Vor der Entscheidung sollten Eigentümer klären:
Welche monatlichen Nutzungsgebühren anfallen
Wie der Rückkaufwert des Anteils bewertet wird.
Welche Kosten bei einem vollständigen Immobilienverkauf durch Durchführungsentgelt entstehen können
Ob eine flexible Anpassung der Vertragslaufzeiten oder zusätzliche Anteilsverkäufe möglich sind

Fazit

Ein Immobilien-Teilverkauf kann eine gute Möglichkeit sein, Eigenkapital freizusetzen und gleichzeitig im eigenen Zuhause wohnen zu bleiben. Die Anbieter auf dem Markt bieten unterschiedliche Modelle, Kostenstrukturen und Vertragsbedingungen an. Um die bestmögliche Entscheidung zu treffen, sollten Eigentümer die Angebote genau vergleichen und sich die Details transparent erklären lassen. So lässt sich die optimale Kombination aus Flexibilität, Kosten und Sicherheit finden.