Warum kauft Lebenswert Immobilien und vermietet sie an die Bewohner zurück?
Mit dem Rückmietverkauf ist es uns gelungen, eine flexible und transparente Lösung zu entwickeln, die für alle Beteiligten einen Mehrwert bietet. Dabei spielt der Ankauf mit zwei Ratenzahlungen eine essenzielle Rolle. Während der Verkäufer durch die 1. Rate genügend Liquidität für mehr finanzielle Flexibilität erhält, deckt die Miete die laufenden Finanzierungskosten für den Ankauf. Damit Lebenswert einen wirklichen Gewinn erzielt, ist es notwendig, dass die Immobilie an Wert steigt. Daran profitiert wiederum auch der Verkäufer in Form der 2. Rate, welche ebenfalls an der Wertentwicklung partizipiert. Das heißt, wir kaufen auch nur Immobilien, bei denen wir ein echtes Potenzial für eine Wertsteigerung sehen.
Wie läuft der Rückmietverkauf mit Lebenswert im Detail ab?
Beim Rückmietverkauf wird der heutige Wert der Immobilie durch ein externes Gutachten ermittelt und der Kaufpreis in zwei Raten bezahlt. Die 1. Rate beträgt zwischen 10% und 55% des heutigen Werts, wobei sie mindestens € 100.000 betragen muss. Die anfallenden Kaufnebenkosten in Höhe von 12% werden von uns getragen, aber über die 2.Rate abgesichert.
Die 2.Rate wird bei Auszug, spätestens bei Ableben, fällig. Diese entspricht dem heute noch nicht ausgezahlten Anteil des Immobilienwertes - plus einer möglichen anteiligen Wertsteigerung. Entwickelt sich der Wert jedoch negativ bzw. nicht ausreichend positiv, so verringert sich die 2. Rate, um die nicht gedeckten Nebenkosten. Damit schützen wir uns vor einem drohenden Verlust. Im Gegenzug dazu erzielen wir aber auch erst einen Gewinn, wenn eine positive Wertentwicklung die Nebenkosten mit abdeckt.
Die Nutzung wird durch einen unbefristeten Mietvertrag geregelt, welcher im 1. Rang des Grundbuches verankert wird. Die Miete ist dabei oftmals niedriger als die marktübliche Miete für ein vergleichbares Objekt. Grund dafür ist, dass sich unsere Miete nicht wie üblich am regionalen Mietzins, sondern an unseren heutigen Finanzierungskosten orientiert. Darüber hinaus können Sie die Miete für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise für die ersten 10 Jahre zu Lasten des Kaufpreises, auf Ihren Wunschbetrag reduzieren.
Sollten Sie oder Ihre Familie zu einem späteren Zeitpunkt Ihr Zuhause wieder zurückkaufen wollen, erhalten Sie auf Wunsch beim heutigen Verkauf eine vertraglich abgesicherte Rückkaufoption zu vordefinierten Konditionen.
Wie lange dauert es in der Regel vom Erstkontakt bis zum Verkauf & zur Auszahlung?
Alles in allem dauert der Prozess von Kontaktaufnahme bis zum Notartermin rund 8 bis 12 Wochen - sollten Sie sich mehr Zeit nehmen wollen, ist das selbstverständlich auch in Ordnung.
Immobilien- wissen
Was ist ein Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein Register, in welchem die Grundstücke und die daran bestehenden Eigentumsverhältnisse bezeichnet sind. Die Grundbucheinsicht ist gem §12 GBO beschränkt; dies bedeutet, dass nicht jedermann unbeschränkt Einsicht nehmen kann.
Wie wird der Wert Ihrer Immobilie ermittelt?
Der Wert Ihrer Immobilie wird mittels Verkehrswertgutachten durch einen unabhängigen und zertifizierten Sachverständigen ermittelt.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Der Verkehrswert gehört neben dem Einheitswert zu den geläufigen Begriffen in der Immobilienbewertung in Deutschland. Definiert ist der Verkehrswert im Baugesetzbuch (BauGB). Der Verkehrswert stellt jenen Preis dar, der zum Zeitpunkt der Bewertung für eine Liegenschaft im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Um den Verkehrswert zu berechnen, ist nach dem Baugesetzbuch ein Sachverständiger hinzuzuziehen. Das heißt, der Verkehrswert wird von einem Experten ermittelt und in einem Verkehrswertgutachten zusammengefasst.
Wer erstellt das Verkehrswertgutachten?
Wir arbeiten nur mit zertifizierten Sachverständigen zusammen, um ein größtmögliches Maß an Sicherheit und Transparenz für beide Vertragsparteien zu gewährleisten.
Wer übernimmt die Kosten für das Verkehrswertgutachten?
Alle mit der Transaktion verbundenen Kosten werden grundsätzlich von uns getragen. Im Fall von Ausnahmen werden diese im Vorhinein explizit mit Ihnen abgesprochen und schriftlich festgehalten.
Kann man ein bereits bestehendes Gutachten für die Ermittlung des Verkehrswertes verwenden?
Da es mehrere Verfahren sowie verschiedene Anbieter mit unterschiedlichen Kompetenzen (nicht alle sind staatlich geprüft) gibt, ist die Beurteilung auf Basis eines bestehenden Gutachtens nur in Ausnahmefällen möglich und muss von uns verifiziert werden. Es ist trotzdem empfehlenswert, uns auf ein bestehendes Gutachten hinzuweisen und eine Kopie zu übermitteln, um eine bestmögliche Grundlage für die Angebotserstellung zu ermöglichen.
Rechtliche Fragen
Wie wird das lebenslange Nutzungsrecht und Ihr verbliebener Immobilienanteil besichert?
Ihr Nutzungsrecht als auch die ausständig bleibende 2. Rate werden im Grundbuch abgesichert.
Kann das Nutzungsrecht erlöschen?
Sie haben die Möglichkeit, jederzeit und ohne unsere Zustimmung den Mietvertrag aufzukündigen. Wir hingegen haben nur bei groben Vertragsverstößen Ihrerseits (z.B. Nichteinhaltung von Zahlungsverpflichtungen trotz einer entsprechenden Besserungsfrist) die Möglichkeit den Mietvertrag aufzukündigen.
Welche Pflichten gehen mit dem Verkauf under der Rückmiete Ihres Zuhauses einher?
Sie sind als Mieter dafür verantwortlich, Ihre Immobilie in einem guten Zustand zu halten, so wie Sie es bisher auch schon getan haben. Die Kosten für die Instandsetzung sind Eigentümersache und werden von uns getragen. Sollte also einmal gröbere Investitionen wie ein Heizungstausch notwendig werden, werden diese von uns finanziert. Ansonsten sind Sie als Mieter natürlich dazu verpflichtet, eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abzuschließen. Dabei stehen wir Ihnen selbstverständlich beratend zur Seite.
Sie können den Verpflichtungen aus dem Vertrag (z.B. Mietzahlungen) nicht mehr nachkommen. Was tun?
Die fristgerechte Bezahlung der Miete ist natürlich eine wichtige Komponente in unserem Angebot. Um den schlimmsten Fall zu vermeiden, ist es essenziell, dass Sie so früh wie möglich den Kontakt zu uns suchen. So haben wir die Möglichkeit, gemeinsam an einer Lösung zu arbeiten, damit Sie Ihr Zuhause nicht verlassen müssen.
Was passiert mit meinem Zuhause, wenn ich versterben sollte?
In diesem Fall hängt es davon ab, ob Sie Ihr Zuhause alleine bewohnt haben. Der bei Verkauf an uns vereinbarte Mietvertrag läuft selbstverständlich auch auf Ihren Ehe- oder Lebenspartner, welcher auch nach Ihrem Ableben weiterhin in Ihrem Zuhause bleiben kann. Sollte Ihr Zuhause nicht mehr weiter bewohnt und auch nicht von einem Familienmitglied zurückgekauft werden, wird es von uns am Markt zum Verkauf angeboten. Nach erfolgreicher Veräußerung erhalten Ihre Erben die ausständige 2. Rate
Wie können Sie sicher sein, dass Sie die ausständige 2. Rate, die wir Ihnen schuldig bleiben, sowie die anteilige Wertsteigerung auch tatsächlich erhalten?
Das ist ganz einfach - da es sich dabei um eine offene Forderung hält, welche im Kaufvertrag festgehalten wurde, sind wir dazu verpflichtet, diese mit Fälligkeit zu begleichen. Darüber hinaus kann die 2. Rate als zusätzliche Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden
Unsere Rückmietlösung
Kann die Höhe des ersten auszahlbaren Verkaufserlösanteils selber bestimmt werden?
Ja, die 1. Rate beträgt je nach Liquiditätsbedarf zwischen 10% und 55% des heutigen Wertes Ihrer Immobilie.
Wie lange kann Ihr Zuhause nach dem Verkauf von Ihnen genutzt werden?
Sie und Ihr Ehe- oder Lebenspartner:in erhalten einen unbefristeten Mietvertrag sowie ein damit verbundenes Wohnrecht im Grundbuch eingetragen.
Wer zahlt die Versicherung der Immobilie?
Als Mieter der Immobilie tragen Sie weiterhin alle laufenden Versicherungskosten
Wie hoch wird die Miete ausfallen?
Die Miete für Ihr Zuhause hängt von der Höhe der 1. Rate ab und wird auf Basis der aktuellen Refinanzierungszinsen dafür berechnet und fällt dabei überwiegend niedriger aus als ein marktübliche Miete für eine vergleichbare Immobilie.
Wer trägt die laufenden Kosten wie Betriebskosten oder Instandhaltung der Immobilien?
Als Mieter Ihres Zuhauses sind sowohl geringfügige Instandhaltungs- als auch die Betriebskosten weiterhin von Ihnen zu tragen. Anfallende Instandsetzungskosten hingegen werde zukünftig von uns als Eigentümer übernommen
Welche Kosten entstehen bei einem Verkauf?
Wir tragen grundsätzlich alle Standardkaufnebenkosten, dazu zählen u.a. - Sachverständigengutachten, - Vertragserrichtung, - Abwicklung, - Notariatsakt, - Grundbucheintragung, - Grunderwerbssteuer.
Persönliche Kosten des Verkäufers, wie etwa Grundbuchlöschungen, welche für den Verkauf notwendig sind oder, die Besicherung der 2. Rate mittels Höchstbetragshypothek im Grundbuch, sowie eine etwaige Immobilienspekulationssteuerertrag, werden nicht von Lebenswert getragen.
Ist ein Rückmietverkauf auch möglich, wenn die Immobilie belastet ist (z.B. durch eine Hypothek)?
Grundsätzlich ist ein Verkauf trotz aktiver Belastung möglich, diese muss allerdings durch die 1. Rate zumindest aufgelöst bzw. gelöscht werden.
Gibt es eine Mindestauszahlungssumme für die 1.Rate oder einen Mindestobjektwert?
Die Mindestauszahlungsumme für die 1.Rate liegt bei EUR 100.000.-. Der Mindestobjektwert liegt somit bei rund EUR 182.000.-
Wie profitieren Sie von zukünftigen Wertsteigerungen Ihres Zuhauses?
Bei einem Rückmietverkauf erhalten Sie den Kaufpreis in zwei Raten. Die 1. Rate beträgt zwischen 10% und 55% des heutigen Wertes und wird sofort in bar ausbezahlt, während die 2. Rate erst bei Freiwerden der Immobilie fällig wird. Da Sie die 2. Rate sozusagen stehen lassen, verhält sich diese wie eine Kapitalanlage und partizipiert an der zukünftigen Wertentwicklung der Immobilie.
Wie werden Erben berücksichtigt?
Erben haben, genau wie Sie zu Ihren Lebzeiten, die Möglichkeit, Ihr Zuhause zu einem vordefinierten Preis zurückzukaufen. Sollten Ihre Erben keinen Rückkauf im Falle eines Ablebens während laufender Nutzung nicht wünschen, erhalten Sie die 2. Rate.
Bleibt die Miete immer gleich hoch?
Die Miete wird, wie jede andere Miete auch, über den VPI wertgesichert und jedes Jahr an die durchschnittliche Inflation angepasst.
Darf Ihr Zuhause nach dem Verkauf noch weiter- bzw. untervermietet werden?
Eine Weiter- oder Untervermietung ist nach Absprache grundsätzlich möglich.
Darf Ihr Zuhause nach dem Verkauf saniert oder umgebaut werden?
Ein Umbau ist nach Absprache jederzeit möglich. Eine Zustimmung darf dabei nur verweigert werden, wenn der Umbau einen Wertverlust der Immobilie verursachen würde.
Was passiert mit meinem Zuhause, wenn ich altersbedingt umziehen muss z.B. in eine Pflegeeinrichtung?
Sobald Sie Ihr Zuhause nicht mehr bewohnen wollen oder können, müssen Sie den Mietvertrag beenden. Im Anschluss wird die Immobilie verkauft und mit dem Erlös Ihre 2. Rate ausbezahlt
