Leibrente und Steuern – das müssen Sie wissen

Die Höhe der Steuern bei der Leibrente zu berücksichtigen, ist essenziell, um Ihr Immobilienvermögen in eine rentable und steuerlich effiziente Einkommensquelle umwandeln zu können. Die Leibrente dient als Möglichkeit, gebundenes Immobilienvermögen freizusetzen, sich dadurch den wohlverdienten Ruhestand finanziell zu erleichtern und so neuen Bedürfnissen oder Wünschen nachkommen zu können.

Doch wie ist die Leibrente aus steuerlicher Sicht zu beurteilen? Unterliegen die Rentenzahlungen der Einkommensteuer? In diesem Artikel beantworten wir Ihre Fragen zu Leibrente Steuern.

Bei einer Leibrente verpflichtet sich der Käufer der Immobilie zu monatlichen oder jährlichen Zahlungen bis zum Tod. Die Dauer der Zahlungen kann aber auch von der Lebensdauer des Käufers oder auch von der Lebensdauer einer dritten Person, z.B. der Witwe des Verkäufers, abhängen. Der Kaufpreis Ihrer Immobilie hängt von der Lebensdauer des Verkäufers ab. Ein lebenslanges Wohnrecht kann vertraglich vereinbart werden.

Die Höhe der Leibrente hängt von mehreren Faktoren ab. Die Berechnung der Rentenhöhe basiert auf komplexen versicherungsmathematischen Formeln, die unter anderem das Alter, den Gesundheitszustand und den Wert der Immobilie berücksichtigen. Die Leibrente ist für beide Seiten ein Glücksgeschäft, denn die Höhe der monatlichen Zahlungen wird maßgeblich von der verbleibenden statistischen Lebenserwartung beeinflusst. Eine hohe Lebenserwartung kann sich also negativ auf die Höhe der Leibrente auswirken, während eine niedrigere Einmalzahlung zu höheren monatlichen Renten führen kann.

Vorteile aus der Sicht des Verkäufers

Der klare Vorteil bei der Leibrente ist, dass Sie, dank des lebenslangen Wohnrechts, weiterhin in Ihren eigenen vier Wänden leben können und Ihnen kein Umzug bevorsteht. Die Instandhaltungspflicht der Immobilie trifft in der Regel den Käufer. Zudem sparen Sie sich Mietkosten und bekommen zusätzlich zum sofort ausgezahlten Kaufpreisanteil eine monatliche Rente vom Käufer ausbezahlt. So können Sie Ihre Rente aufbessern und all Ihren neu entstandenen Bedürfnissen und Wünschen nachkommen.

Die Leibrente hat aber auch ihre Tücken. Das lässt sich dadurch erklären, dass beide Parteien, also sowohl der Verkäufer als auch der Käufer, das Risiko auf sich nehmen, keine werthaltige Gegenleistung zu bekommen.

Bei der Rentenberechnung handelt es sich um eine Spekulation auf die Lebenserwartung des Verkäufers: wenn das Ableben des Verkäufers früher als erwartet eintritt, erspart sich der Käufer beachtliche Rentenzahlungen und ermöglicht sich so einen Kauf unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie. Umgekehrt können Sie als Verkäufer von Rentenzahlungen, die den Wert Ihrer Immobilie übersteigen, profitieren, wenn sie länger als statistisch erwartet leben sollten. Wie Sie sehen, gibt es bei diesem Modell in der Regel einen klaren Gewinner beziehungsweise Verlierer.

Nicht zu vergessen ist, dass Ihre Erben nach einem erfolgten Verkauf auf Leibrentenbasis keinen Zugriff mehr auf die Immobilie haben und es dadurch zu einer beträchtlichen Schmälerung Ihres Erbes kommen kann. Es ist also ratsam, dieses Vorhaben gegebenenfalls im Vorhinein mit Ihrer Familie abzusprechen.

In Deutschland unterliegt das Einkommen einer Person der Einkommensteuer, die progressiv gestaltet ist. Das bedeutet, dass der Steuersatz mit steigendem Einkommen ansteigt. Bis zu einem bestimmten Betrag, dem Grundfreibetrag, bleibt das Einkommen steuerfrei. Der Grundfreibetrag beträgt im Jahr 2023 10.908 € für ledige Personen und 21.816 € für Verheiratete.

Seit 2005 gilt das Alterseinkünftegesetz, das die nachgelagerte Besteuerung von Renten bis 2040 einführt. Davor waren Renten aus der gesetzlichen Rentenversicherung nur teilweise steuerpflichtig. Mit dem Gesetz wurde ein steuerpflichtiger Anteil von 50 Prozent eingeführt, der bis 2020 jährlich um 2 Prozent stieg. Ab 2021 steigt er jährlich um 1 Prozent und bleibt ab 2040 konstant bei 100 Prozent. Ab 2024 unterliegen Leibrenten einer steuerlichen Belastung von 84 Prozent, die bis 100 Prozent im Jahr 2040 steigt.

Neue Rentenbezieher erhalten einen individuellen Rentenfreibetrag, der im Jahr 2024 beispielsweise 16 Prozent beträgt (im Vergleich zu 17 Prozent im Jahr 2023). Dieser Prozentsatz bleibt während der gesamten Rentenbezugszeit konstant und basiert auf dem ersten vollständigen Rentenbezugsjahr, meist dem zweiten Jahr. Der Betrag kann jedes Jahr bei der Steuererklärung berücksichtigt werden.

Bei der Leibrente handelt es sich in der Regel um eine Kaufpreisrente. Die Rentenzahlungen werden auf Basis versicherungsmathematischer Berechnungen so gewählt, dass der Rentenbarwert in etwa dem Verkehrswert entspricht. Dadurch wird ein gewöhnlicher Kaufpreis nachempfunden.

Steuern für die Leibrente fallen zunächst nicht an. Sie werden erst fällig, sobald die Summe der erhaltenen Zahlungen inklusive einer etwaigen Einmalzahlung über den Verkehrswert der Immobilie hinausgeht.

Das Alterseinkünftegesetz hat die Besteuerung von Renten, einschließlich der Leibrente, grundlegend verändert. Dieses Gesetz hat die nachgelagerte Besteuerung eingeführt, was bedeutet, dass Renten, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes begonnen wurden, zunehmend besteuert werden. Der steuerpflichtige Anteil der Rente steigt jährlich, bis er im Jahr 2040 100% erreicht.

Neben der Besteuerung des Ertragsanteils gibt es auch Möglichkeiten, bestimmte Kosten im Zusammenhang mit der Leibrente steuerlich geltend zu machen. Dazu gehören beispielsweise Verwaltungsgebühren oder bestimmte Instandhaltungskosten. Diese Ausgaben können als Werbungskosten oder außergewöhnliche Belastungen abgesetzt werden.