Wohnrecht auf Lebenszeit

29.6.2023

von Verena Heering

Wohnrecht auf Lebenszeit

von Verena Heering

29. Juni 2023

Immobilien

Mithilfe eines Wohnrechts auf Lebenszeit kann man im Haus wohnen bleiben, ohne selbst Eigentümer zu sein. Was ein Wohnrecht auf Lebenszeit bedeutet und welche Rechte sowie Pflichten damit verbunden sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist das Wohnrecht auf Lebenszeit?

Beim Wohnrecht auf Lebenszeit wird das Recht eingeräumt, das Haus oder die Wohnung bis zum Lebensende zu bewohnen, obwohl man nicht mehr Eigentümer ist. Das Wohnrecht auf Lebenszeit kann sich auf die gesamte Immobilie oder nur auf einen Teil davon beziehen. Wichtig ist, dass alle Vereinbarungen vertraglich festgehalten werden. Erhalten kann man das Wohnrecht auf verschiedenen Wegen, dabei kann es unentgeltlich oder gegen eine Zahlung gewährt werden.

Wohnrecht eintragen lassen im Grundbuch?

Das lebenslange Wohnrecht muss nicht zwingend im Grundbuch eingetragen werden. Einige Immobilienbesitzer verzichten darauf, um die Kosten für die Eintragung zu sparen oder um persönliche Informationen nicht preiszugeben. Dennoch ist es empfehlenswert, dieses Recht im Grundbuch eintragen zu lassen, dass das Wohnrecht auf Lebenszeit auch dann noch gültig ist, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet.

Was muss vertraglich geregelt werden?

Folgende Vereinbarungen sollten sie vertraglich festhalten:

Zeitraum des Wohnrechts

Das lebenslange Wohnrecht endet in vielen Fällen mit dem Tod des Berechtigten. Es können jedoch individuelle Absprachen erfolgen. Kann der Anspruchsberechtigte die Wohnung oder das Grundstück nicht nutzen, weil man beispielsweise in ein Pflegeheim umziehen muss, kann das Wohnrecht mit dem Umzug enden.

Abfindung im Fall einer Aufhebung des Wohnrechts

Sollte der Eigentümer das lebenslange Wohnrecht aufheben, weil man über den Wohnraum frei verfügen möchte, kann eine Abfindung angeboten werden. Allerdings besteht keine Verpflichtung eine Abfindung zuzustimmen.

Nutzungsrechte

Es sollte vertraglich geregelt werden, ob sich das Nutzungsrecht auf eine einzelne Wohnung oder die gesamte Immobilie bezieht. Bei einer Teilnutzung können ähnlich wie bei Mietverträgen Rechte zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen gewährt werden, wie zum Beispiel dem Garten oder einem Waschkeller. Ohne Einverständnis des Eigentümers hat der Wohnrechtberechtigte keine Befugnis, Räumlichkeiten ohne dessen Einverständnis zu betreten.

Kostenübernahme

Um Differenzen zu vermeiden, ist es wichtig im Vertrag festzuhalten, wer welche Kosten übernimmt. In der Regel trägt der Wohnberechtigte beim Wohnrecht auf Lebenszeit die laufenden Kosten, wie zum Beispiel Nebenkosten oder Heizkosten. Je nach Vereinbarung können auch Kosten für kleinere Reparaturen auf den Wohnberechtigten übertragen werden. Der Eigentümer ist in der Regel für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten verantwortlich. Es kann auch vereinbart werden, bei denen der Wohnberechtigte alle Kosten, einschließlich Instandhaltungen und Instandsetzungen, trägt oder der Eigentümer nur für größere Sanierungen zuständig ist. Vor der Umsetzung solcher Maßnahmen benötigt der Eigentümer die Zustimmung des Wohnberechtigten.

Mieterhöhung

Bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietverhältnis kann es möglich sein, dass der Vermieter das Recht hat, in Zukunft eine Erhöhung der Miete unter den gleichen Voraussetzungen von §558 BGB zu verlangen. Aus diesem Grund sollten Sie sich überlegen, ob so eine Vereinbarung für Sie in Frage kommen könnte.

Wenn Sie Ihre Immobilie zum Teil verkaufen möchten, bietet Lebenswert eine innovative Lösung. So werden beispielsweise alle beim Teilverkauf anfallenden Kosten von Lebenswert getragen.

Gibt es steuerliche Vorteile?

Für beschenkte Kinder gibt es einen Freibetrag von 400.000 €. Das Wohnrecht mindert zudem den Verkehrswert der Immobilie. Im Gegensatz zur einmaligen Geltendmachung der Erbschaftssteuer können Freibeträge für die Schenkungssteuer alle 10 Jahre genutzt werden, was einen finanziellen Vorteil darstellt. Obwohl der Wohnberechtigte keine Miete zahlt, ist er verpflichtet, Steuern zu zahlen. Die Berechnung des Wohnrechtswerts erfolgt individuell und basiert auf der Jahreskaltmiete und dem Kapitalwert. Faktoren wie Geschlecht, Alter, Immobilienwert und Kapitalzinssatz werden berücksichtigt, wobei die zu erwartende Lebensdauer des Berechtigten von großer Bedeutung ist. Das Finanzamt ist für die Berechnung des Werts zuständig.

Kann man das lebenslange Wohnrecht rückgängig machen?

Unter bestimmten Umständen kann das Wohnrecht innerhalb von 10 Jahren rückgängig gemacht werden.

Mögliche Gründe können sein:

Zwangsvollstreckung oder Insolvenz
Zwangsversteigerung
Rückkauf
Beschenktes Kind verstirbt vor den Eltern
Undank durch den Beschenkten

Welche Alternativen gibt es?

Folgende Alternative können Sie in betracht ziehen:

Lebenslanger Mietvertrag

Ein lebenslanger Mietvertrag ist ein befristeter, aber auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Vertrag. Der Mietvertrag endet erst, wenn der Mieter stirbt. Dennoch kann der Mietvertrag durch eine außerordentliche Kündigung vonseiten des Vermieters beendet werden.

Kündigungsgründe wären:

Zahlungsverzug in Höhe von mindestens zwei Monatskaltmieten
Störung des Hausfriedens
Vertragswidrige Nutzung der Räumlichkeiten

Dauerwohnrecht

Im Gegensatz zum Wohnrecht auf Lebenszeit ermöglicht das Dauerwohnrecht eine Weitergabe oder Vererbung. Eine entsprechende Vereinbarung nach dem Wohnungseigentumsrecht ist dafür erforderlich. Es bietet aufgrund der fehlenden Personenbindung mehr Freiheiten als das lebenslange Wohnrecht.

Nießbrauchrecht

Das Nießbrauchrecht ermöglicht neben dem Wohnen auch die Vermietung der Immobilie und das Erzielen von Einnahmen. Es ist jedoch nicht übertragbar und an eine bestimmte Person gebunden. Das Nießbrauchrecht ist vorteilhaft, wenn die berechtigte Person nicht selbst im Wohnrecht leben kann, weil man zum Beispiel in einer Pflegeeinrichtung lebt.

Fazit

Steuerliche Vorteile, finanzielle Absicherung im hohen Alter und die Möglichkeit, bis zum Lebensende in der Immobilie zu bleiben, sind oft Gründe, um sich für ein lebenslanges Wohnrecht zu entscheiden. Ein Wohnrecht kann nicht vererbt, übertragen oder verkauft werden
Neben dem Wohnrecht können alternative Vereinbarungen getroffen werden. Eine juristische Beratung vor Vertragsabschluss ist immer empfehlenswert, um rechtliche Probleme zu vermeiden und ein harmonisches Verhältnis zwischen Eigentümern und Wohnberechtigten zu gewährleisten.