Die Sicherungsfunktion des Vorkaufsrechts wird darüber hinaus vor allem in Fällen, wo zwei Personen gemeinsam Eigentümer einer Liegenschaft sind, deutlich. In diesem Fall können sie sich durch ein wechselseitig eingeräumtes Recht gegen den Verkauf des anderen Miteigentumsanteils, der einen neuen Miteigentümer bedeuten würde, absichern.
Ein Vorkaufsrecht verpflichtet den Eigentümer einer Liegenschaft im Falle eines Verkaufs dieser Liegenschaft dem Berechtigten zuerst zu denselben Bedingungen anzubieten, bevor ein Verkauf an einen Dritten erfolgen kann. Der Berechtigte nimmt somit eine Art Wartestellung ein, da er von seinem Recht, die Immobilie zu erwerben, erst bei deren Verkauf Gebrauch machen kann.
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Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht entsteht durch einen notariell beurkundeten Vertrag zwischen dem Immobilieneigentümer und einer vorrangigen Person, die das Recht erhalten soll. Es betrifft sowohl unbewegliche Güter wie Grundstücke und ihre wesentlichen Bestandteile als auch bewegliche Güter. Die Geltendmachung des Rechts ist erst möglich, nachdem der Eigentümer bereits einen Kaufvertrag mit einem Drittkäufer abgeschlossen hat.
Wenn der Eigentümer die Immobilie ohne Benachrichtigung des Berechtigten an einen Dritten verkauft, bleibt der Verkaufsvertrag dennoch wirksam. In einem solchen Fall hat der Vorkaufsberechtigte das Recht, vom Verpflichteten Schadensersatz zu fordern.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht eignet sich insbesondere für Mieter, die ihre Wohnung auf eigene Kosten modernisieren und selbst Eigentümer werden möchten, falls die Wohnung zum Verkauf steht.
Ein dingliches Vorkaufsrecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch bei Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten. Es wird in diesem Fall kein Kaufpreis vorab mit dem Berechtigten vereinbart. Dieser hat im Falle des Verkaufs des Grundstücks an einen Dritten ein Eintrittsrecht in den Vertrag zu den mit dem Dritten vereinbarten Vertragskonditionen. Üblicherweise wird der Vertrag mit einem Rücktrittsvorbehalt im Falle der Ausübung des Vorverkaufsrechts vereinbart.
Das BGB normiert einíge Fälle in denen dem Begünstigten ein Vorkaufsrecht zukommen soll:
Gemäß § 577 BGB steht dem Mieter einer Wohnung ein Vorkaufsrecht zu, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und im Zuge dessen an einen Dritten veräußert werden soll.
Im Falle des Verkaufs eines Miterbenanteils steht den Miterben gemäß § 2034 BGB das Vorkaufsrecht zu.
Weitere gesetzliche Vorkaufsrechtsansprüche können aus dem Reichssiedlungsgesetz, dem Denkmalschutzgesetz, dem Eisenbahngesetz sowie aus landesspezifischen Gesetzen, beispielsweise im Bereich von Naturschutz und Naturschutzgebieten, entnommen werden.
Im Falle eines beabsichtigten Verkaufs der Liegenschaft an einen Dritten kann das Vorkaufsrecht vom Berechtigten wahrgenommen werden. Zu diesem Zweck ist er von der Verkaufsabsicht durch den Verkäufer zu informieren und dem Berechtigten ist eine Frist zu setzen. Innerhalb dieser Frist muss der Berechtigte erklären, ob er von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte.
Entscheidet sich der Berechtigte für die Ausübung seines Rechts, muss er innerhalb der Frist eine verbindliche Erklärung abgeben. Bei Ausübung des Rechts verhandeln der Verkäufer und der Vorkaufsberechtigte die Vertragskonditionen und lassen den Immobilienvertrag von einem Notar beurkunden. Im Falle des dinglichen Vorkaufsrecht ist eine solche Vertragsverhandlung nicht notwendig, da der Berechtigte in den Vertrag mit dem Dritten eintritt.
Damit das dingliche Vorkaufsrecht an einer Immobilie wirksam entsteht, ist ein Vertrag, auf dem die Grundbucheintragung basiert, erforderlich. Dieser muss noch vor der Eintragung im Grundbuch errichtet werden. Das Grundbuchsgericht nimmt auf dessen Basis die Eintragung im Grundbuch vor, wodurch es für jedermann ersichtlich ist.
Für Miterben besteht gemäß § 2034 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn einer der Miterben seinen Anteil an einen Dritten verkauft. Diese Regelung schützt die Erben vor dem Eintritt von Dritten in die Erbengemeinschaft. Diese Art von Recht kann darüber hinaus vererbt werden.
Ab dem Erlöschen des Vorkaufsrechts ist der Eigentümer der Immobilie bei einem geplanten
Verkauf nicht mehr verpflichtet, dem Vorkaufsberechtigten die Immobilie zum Kauf
anzubieten.
Das Vorkaufsrecht erlischt aus verschiedenen Gründen:
Wenn eine Immobilie, die mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, verkauft wird, ohne dass der Berechtigte davon informiert wird, stehen diesem wegen Übergehung seines Recht Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer zu.
Da das Vorkaufsrecht Kosten mit sich bringt, sollten diese in jedem Fall im Vorfeld vereinbar werden. Für die Notariatskosten und die Kosten für die Grundbucheintragung können Sie insgesamt mit einem Richtwert von etwa 500 € rechnen. Dieser Betrag kann je nach Komplexität nach oben oder unten hin abweichen.
Die Kosten werden üblicherweise vom Berechtigten getragen, da dieser am Ende von dem entsprechenden Recht profitiert. Selbstverständlich kann aber auch abweichendes vereinbart werden.
Obwohl das Vorkaufsrecht Kosten verursacht, kann es dennoch eine sinnvolle Maßnahme sein.
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